Alors que l’hiver pointe son nez, la hausse du prix du fioul et du gaz impacte fortement le budget des copropriétés.
Certes le bouclier tarifaire mis en place par le décret n°2022-514 du 9 avril 2022 a permis un blocage de la hausse du prix du gaz naturel mais cette compensation n’est que temporaire et partielle.
Il est fréquent que le copropriétaire qui se veut être un consommateur ‘raisonnable’ ne souhaite plus s’acquitter des charges relatives à l’équipement commun.
Deux situations sont à distinguer :
1) Le dispositif d’individualisation des frais de chauffage est techniquement possible
Depuis la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, un dispositif d’individualisation des frais de chauffage est obligatoire pour les immeubles collectifs sauf à démontrer une impossibilité technique.
Ce système permet aux copropriétaires de ne payer que leur consommation réelle.
Il est ainsi préconisé de mettre en place :
- En priorité, des compteurs individuels d’énergie thermique (pour le chauffage ou le refroidissement),
- A défaut, des répartiteurs de frais de chauffage.
Les petites copropriétés ne sont pas soumises à cette obligation. Si la consommation en chauffage ou en froid de l’immeuble est inférieure à 80 kWh/m².an le système d’individualisation n’est pas économiquement rentable et donc non obligatoire.
En définitif, le syndic de la copropriété doit, si ce n’est pas déjà le cas :
- Déterminer si l’immeuble est concerné par une impossibilité technique,
- Evaluer la consommation énergétique de l’immeuble,
- Estimer si l’individualisation des frais de chauffage est rentable.
Le syndic est responsable de la mise en place de ce dispositif à peine de sanction pécuniaire pouvant atteindre 1.500 € par logement (article L185-4 du Code de la construction et de l’habitation).
2) Le dispositif d’individualisation des frais de chauffage est techniquement impossible
Supprimer un équipement collectif peut porter atteinte à la destination de l’immeuble et requiert une décision prise à l’unanimité des copropriétaires en assemblée générale (article 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965).
Cette suppression est qualifiée non pas de ‘modification’ mais d’ ‘amélioration’ lorsqu’il s’agit d’un équipement vétuste nécessitant une mise en conformité. Dans cette hypothèse, la double majorité est suffisante (article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965).
Toutefois, l’installation d’un système individuel ne dispense finalement pas le copropriétaire de participer aux charges collectives (article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965).
En définitif, il s’avère difficile pour le copropriétaire récalcitrant d’obtenir satisfaction, il devra ainsi faire voter en assemblée générale :
- L’installation du système individuel (à l’unanimité ou à la double majorité des voix selon qu’il s’agit de travaux de modification ou d’amélioration des modalités de jouissance des parties privatives),
- La modification de la répartition des charges de chauffage pour son lot.
Plus généralement, le Cabinet KS Avocat vous met en relation avec des professionnels de la rénovation énergétique des copropriétés et vous apporte son expertise pour vous adapter à une transition énergétique devenue indispensable.