L’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 impose trois conditions cumulatives pour formuler un recours en nullité d’une décision d’assemblée générale.
Première condition : Une décision votée en assemblée
Toute décision d’assemblée générale peut faire l’objet d’un recours en annulation.
Autrement dit, l’assemblée doit avoir pris une véritable décision à la suite d’une délibération sanctionnée par un vote (CA Paris, pôle 4, ch. 2, 21 oct. 2020, n° 17/0022 : JurisData n° 2020-017615).
Cette décision doit nécessairement être constatée dans le compte rendu du vote figurant au procès-verbal de l’assemblée générale.
Deuxième condition : La qualité de copropriétaire opposant ou défaillant
- Seuls les copropriétaires de l’immeuble sont recevables à agir.
Bon à savoir :
- Le syndic n’a pas qualité pour agir,
- Si les associés d’une SCI votent aux assemblées générales, seule la société est habilitée à agir,
- L’indivisaire seul a qualité pour agir en justifiant d’un mandat tacite des coindivisaires,
- En cas de vente d’un lot, le vendeur peut encore agir en nullité des décisions adoptées antérieurement à la cession (il s’agit d’une action à caractère personnel qui ne se transmet pas de plein droit à l’acquéreur).
2. Seuls les copropriétaires opposants ou défaillants sont recevables à agir.
Est opposant tout copropriétaire ayant émis un vote défavorable.
Est défaillant tout copropriétaire ni présent ni représenté à l’assemblée générale, sans à avoir à justifier d’un grief.
Malgré un vote en faveur d’une résolution, un copropriétaire conserve son droit de recours dans deux hypothèses :
- lorsque son vote a été vicié par un dol dont il a été victime ;
- lorsque la résolution a finalement été repoussée par l’assemblée générale faute d’avoir recueilli la majorité requise.
Troisième condition : Le délai d’action
- Le délai pour agir est de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale.
Il s’agit d’un délai préfix (non d’un délai de prescription), il n’est donc pas susceptible de suspension et ne peut être interrompu que par une assignation en justice.
- La notification est réalisée par le syndic de copropriété dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.
En l’absence de notification ou de notification irrégulière, le copropriétaire devrait bénéficier du délai de prescription quinquennale prévue par l’article 2224 du Code civil.
Les actions personnelles relatives à la copropriété relèvent en effet, depuis l’entrée en vigueur de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite « loi ELAN », de la prescription quinquennale prévue par cet article.
La jurisprudence est assez catégorique : à l’expiration du délai de deux mois, la décision d’assemblée devient irrévocable et produit tous ses effets.
Il est nécessaire d’être réactif, le Cabinet KS Avocat vous conseille sur la pertinence d’engager une action en annulation et vous accompagne durant toute la procédure.